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Wenn man in Dänemark eine Immobilie kaufen will, stolpert man schnell über das Wort “Ejerudgift”. Unter diesem Begriff versteht man eine ganze Reihe laufender Kosten, die direkt mit dem Besitz einer Immobilie in Dänemark verbunden sind. Üblicherweise wird dieser Ausdruck als „Eigentümerkosten“ oder auf Englisch Owner’s Expenses übersetzt.
Hier erklären wir, was genau man unter Ejerudgift versteht, was enthalten ist und was nicht, und zeigen, welche Unterschiede es gibt, wenn man ein Haus oder eine Wohnung in einem größeren Gebäude in Dänemark kauft.
Definition von Ejerudgift
Ejerudgift betrifft hauptsächlich Immobilieneigentümer und umfasst die regelmäßigen, idR verbrauchsunabhängigen Ausgaben, die zusätzlich zu den Kosten beim Kauf anfallen. Es handelt sich dabei um laufende Kosten, die einen Großteil des monatlichen finanziellen Aufwands für den Besitz eines Hauses oder einer Wohnung in Dänemark ausmachen.
Wenn du Immobilienangebote betrachtest, siehst du immer den geschätzten Betrag in Dänischen Kronen, den die Vorbesitzer pro Monat gezahlt haben. Achte also auf diese Kosten, wenn du deine Entscheidung über den Kauf einer Immobilie triffst.
Bestandteile von Ejerudgift für Hausbesitzer
Für Haus- oder Apartment-Besitzer setzt sich Ejerudgift hauptsächlich aus diesen Komponenten zusammen:
- Ejendomsskat (Grundsteuer): Diese Steuer wird von den lokalen Gemeinden erhoben und basiert auf dem Wert des Grundstücks, auf dem ein Haus steht. Sie wird zweimal im Jahr bezahlt.
- Ejendomsværdiskat (Immobilienwertsteuer): Eine Steuer, die an die dänische Regierung gezahlt wird und auf dem Wert der Immobilie basiert. Im Gegensatz zur lokalen Grundsteuer wird dieser Betrag automatisch vom Einkommen abgezogen, wenn du in Dänemark angestellt bist und Einkommensteuer zahlst.
- Ejerforening (“Eigentümervereinigungsgebühren”) für Wohnungen: Diese decken die Instandhaltung des Gebäudes, Versicherungen, Reinigung, allgemeinen Strom, Gartenarbeit, gemeinsame Darlehen für Renovierungen, Schädlingsbekämpfung und mehr ab. Sie dienen dazu, die Qualität und den Wert von Wohnanlagen zu erhalten.
- Wasserkosten: Hier kommt es darauf an – in manchen Fällen, und auch nur bei Erwerb eines Apartments in einem Mehrfamilienhaus, sind Wasserkosten ganz oder teilweise in der Ejerudgift enthalten – je nach Vereinbarung. Bei Eigentümern eines Einfamilienhauses sind Wasserkosten nicht enthalten.
- Umwelt- und Wartungsgebühren: Decken Müllabfuhr, Abwasser und andere Dienste ab, die von den lokalen Gemeinden bereitgestellt werden. Die Einzelheiten können je nach Standort und Landkreis stark variieren.
- Heizkosten (falls nicht individuell gemessen): In seltenen Fällen sind Heizkosten bei Mehrfamilienhäusern in der Ejerudgift enthalten, wenn diese nicht separat gemessen werden können. Dies ist üblich bei Immobilien, die Teil eines größeren Heiznetzwerks sind oder über Zentralheizungssysteme verfügen.
- Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung für Hausbesitzer in Dänemark Pflicht und ist normalerweise Teil der Ejerudgift. Sie deckt Schäden am Eigentum ab und ist eine Voraussetzung für die Sicherung eines Hauskredits.
In der folgenden Tabelle stellen wir außerdem noch einmal die Unterschiede bei er Ejerudgift für Häuser und Wohnung gegenüber:
| Ausgabenkategorie | Hausbesitzer | Wohnungseigentümer |
| Ejendomsskat (Grundsteuer) | Wird basierend auf dem Immobilien- und Landwert erhoben; variiert je nach Gemeinde. | Wird basierend auf dem Immobilienwert erhoben; variiert je nach Gemeinde |
| Grundskyld (Bodensteuer) | Wird auf den Landwert erhoben; variiert je nach Gemeinde. | Oft niedriger, da zwischen einer größeren Anzahl von Parteien geteilt, zudem in den Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten. |
| Ejendomsværdiskat (Immobilienwertsteuer) | Wird bei in Dänemark Angestellten vom Einkommen abgezogen. Basiert auf dem Immobilienwert. | Wird vom Einkommen abgezogen, basierend auf dem Immobilienwert. |
| Gebäudeversicherung | Erforderlich und wird vom Hausbesitzer bezahlt. | Typischerweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt und unter allen Eigentümern aufgeteilt. |
| Wassergebühren | Nicht inbegriffen. | Können in den monatlichen Gebühren der Gemeinschaft enthalten sein, sind jedoch oft nicht inbegriffen. |
| Heizkosten | Nicht inbegriffen. | In seltenen Fällen in den monatlichen Gemeinschaftsgebühren enthalten, wenn zentral verwaltet. |
| Umwelt- und Wartungsgebühren | Decken kommunale Dienste wie Müllabfuhr und Abwasser ab; variieren je nach Standort. | In den monatlichen Gebühren der Gemeinschaft enthalten. |
| Innenreparaturen und -verbesserungen | Nicht in der Ejerudgift enthalten; Verantwortung des Hausbesitzers. | Nicht in der Ejerudgift enthalten; Verantwortung des Wohnungseigentümers. |
Wohnungseigentümer profitieren oft von der gemeinschaftlichen Handhabung vieler Instandhaltungs- und Versicherungsverantwortlichkeiten durch ihre Eigentümergemeinschaft, während Hausbesitzer diese Aspekte individuell verwalten.
Bedeutung für Mieter
Obwohl Mieter die Ejerudgift nicht direkt zahlen, hat diese natürlich Einfluss auf die Miete, die in der Regel einen Teil dieser Kosten enthält. Vermieter können bestimmte Ausgaben weitergeben, die in Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen. Dazu können gehören:
- Nebenkosten: Diese sind Teil des Mietvertrags und können Wasser, Heizung und Strom umfassen, abhängig von den Vertragsbedingungen. Mieter zahlen diese Kosten in der Regel direkt, basierend auf ihrem Verbrauch.
- Wartungsgebühren: Mieter können auch an den Kosten für die Instandhaltung gemeinsamer Bereiche (falls zutreffend) beteiligt sein, wie Gärten, Flure und andere gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen. Diese Kosten sind deshalb ebenfalls oft in der monatlichen Miete enthalten.
Was ist nicht in der Ejerudgift enthalten?
Während Ejerudgift ein breites Spektrum an Eigentümerkosten abdeckt, ist es auch wichtig zu wissen, was nicht enthalten ist, um Überraschungen zu vermeiden. Typischerweise deckt die zum Beispiel Ejerudgift keine variablen Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie ab, die je nach Nutzung und Verhalten oder unvorhergesehenen Bedürfnissen schwanken können.
Insbesondere sind Strom- und Heizkosten in der Regel nicht enthalten, es sei denn, sie sind Teil eines einheitlichen Heizsystems in Mehrfamilienhäusern. Diese werden als verhaltensabhängige Kosten betrachtet, da ihre Höhe weitgehend von individuellen Nutzungsmustern abhängt.
Zusätzlich umfasst die Ejerudgift viele Fixkosten, schließt jedoch in der Regel Kosten aus, die mit persönlicher Eigentumsnutzung, Reparatur- und Renovierungsarbeiten zusammenhängen. Diese Kosten variieren je nach persönlichen Entscheidungen und Vorlieben und sind nicht zuletzt auch abhängig vom Zustand der Immobilie.
Zum Beispiel fallen Kosten für Malerarbeiten, Gerätereparaturen oder das Modernisieren von Gebäudeteilen alle nicht unter Ejerudgift.
Weitere Informationen
Die Ejerudgift ist immer auf der Verkaufsseite einer Immobilie ausgewiesen. Kaufinteressenten können auch jederzeit nach Zusatzinformationen fragen, um die gesamte Kostenübersicht zu sehen, auch kleinere Kosten, die in der Ejerudgift enthalten sind.
Diese Fixkosten sind ein entscheidender Aspekt des Hausbesitzes und je niedriger sie sind, desto besser. In Kopenhagen sind diese Kosten üblicherweise hoch, oft mehr als 5000 DKK pro Monat. Bei kleineren, erschwinglichen Häusern, wie wir sie auf Patreon oder auf unserem Instagram Account zeigen, liegt die Ejerudgift jedoch in der Regel um 1.500 DKK (ca. 200€) und so gut wie immer unter 2.000 DKK (ca. 270€) pro Monat.
Fazit
Ejerudgift ist ein grundlegender Aspekt der Immobilienkosten in Dänemark. Der Begriff umfasst eine Vielzahl von Steuern und Gebühren, die zur Instandhaltung und zum “Betrieb” des Eigentums beitragen. Für jeden, der auf dem dänischen Immobilienmarkt unterwegs ist, ist ein Bewusstsein und Verständnis für Ejerudgift unerlässlich, da der Betrag bei Kaufentscheidungen unbedingt berücksichtigt werden sollte.
