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Grundsteuern sind für die meisten von uns ein wesentlicher Aspekt des Immobilienbesitzes, und das gilt auch beim Hauskauf in Dänemark. Die Steuern dort bestehen aus verschiedenen Komponenten, die jeweils unterschiedliche “Teile” des Eigentums ansprechen.
Ein Verständnis der Struktur dieser Steuern und Gebühren hilft, eine gute Entscheidung beim Kauf eines Hauses in Dänemark zu treffen. Die Steuern sind höher als in vielen anderen europäischen Ländern, dafür sind die direkt mit dem Immobilienkauf verbundenen Gebühren sehr gering.
Schauen wir also mal genauer auf die Zahlen:
Übersicht über die Grundsteuern
Grundsteuern und Kaufgebühren in Dänemark sind, je nachdem wie die Finanzierung des neuen Zuhauses gestaltet ist, in drei oder auch vier Kategorien unterteilt. Alle vier hängen weitgehend vom Kaufpreis oder Wert der Immobilie ab, wobei auch feste Bestandteile enthalten sind:
- Steuer auf den Immobilienwert: Diese wird jährlich mit 0,92% des Immobilienwerts bis zu DKK 3.040.000 erhoben. Der darüber hinausgehende Wert wird dann mit 3% besteuert.
- Grundsteuer: Diese wird jährlich gezahlt, von der Gemeinde festgelegt und darf 0,3% des Grundstückswerts nicht überschreiten.
- Kaufgebühr: Diese einmalige Zahlung beinhaltet zum einen die feste Registrierungsbetrag von DKK 1.750 und eine zusätzliche Gebühr von 0,6% des Kaufpreises.
- Optional: Beim Abschluss eines Darlehens für eine Immobilie in einer Bank in Dänemark fällt eine zusätzliche einmalige Gebühr von DKK 1.750 plus 1,45% des Kaufpreises an.
Die Immobilienwertsteuer – Ejendomsværdiskat
Die Steuer auf den Wert der Immobilien, bekannt als „Ejendomsværdiskat“, macht normalerweise den Großteil der Steuerlast aus. Sie wird auf den bewerteten Wert der Immobilie – ohne den Wert des Grundstücks – angewendet. Diese Steuer ist in zwei Sätze unterteilt: ein niedrigerer Satz von 0,92% gilt für die ersten DKK 3.040.000 des Immobilienwerts, was für die meisten Wohnimmobilien ausreicht. Der Immobilienwert darüber hinaus wird mit einem höheren Satz von 3% besteuert. Diese progressive Struktur zielt darauf ab, die Steuerlast gerecht auf Grundlage des Vermögens und Einkommens der jeweiligen Eigentümer zu verteilen.
Die Grundschuld – Grundskyld
Die Grundschuld, oder „Grundskyld“, ist eine weitere wichtige Steuer, die auf dänische Immobilien erhoben wird. Hausbesitzer zahlen sie jährlich, basierend auf dem Wert des Grundstücks (ohne den Wert der Immobilie), und diese wird von den einzelnen Gemeinden festgesetzt. Der maximale Satz ist bei 0,3% gedeckelt und variiert von bis. Diese Steuer betrachtet den Wert des Grundstücks und spiegelt äußere Faktoren wie Standort und Zugänglichkeit wider.
Die Vertragsunterzeichnungsgebühren
Vertragsunterzeichnungsgebühren sind unumgängliche Kosten in Dänemark, die immer mit dem Verkauf einer Immobilien verbunden sind. Diese Gebühren stellen sicher, dass der neue Eigentümer rechtlich anerkannt und ordnungsgemäß registriert wird. Die Gebührenstruktur beinhaltet einen Festpreis von DKK 1.750 und zusätzlich 0,6% des Kaufpreises der Immobilie. Diese Gebühr wird einmalig gezahlt und ist – in Anbetracht der moderaten Preisen im Land, Kopenhagen ausgenommen – vergleichsweise niedrig.
Optionale Gebühr beim Abschluss eines Darlehens
Beim Finanzieren einer Immobilie durch ein Darlehen fällt eine zusätzliche Gebühr an, die die rechtliche Registrierung der Hypothek abdeckt. Diese Gebühr besteht aus einem Festbetrag von DKK 1.750 plus 1,45% des Betrags, den Sie beim Kauf des Hauses leihen. Wie immer beim Hauskauf gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser.
Diese Gebühr dient der Sicherung des Darlehens gegen die Immobilie, bietet rechtliche Sicherheit für die Kreditgeber und Klarheit in den Eigentumsrechten. Bitte beachte auch, dass der Erhalt eines Darlehens als Ausländer mit verschiedenen Hürden verbunden ist und in der Regel ebenso mit höheren Zinssätzen. Wenn du also darüber nachdenken, nach Dänemark zu ziehen und dort eine Immobilie zu kaufen, lohnt es sich, über Finanzierungsoptionen außerhalb des Landes nachzudenken.
Berechnungsbeispiel für ein Haus im Wert von 140.000 €
Betrachten wir ein Haus in Dänemark, das für 140.000 € gekauft wurde (ungefähr DKK 1.050.000 nach aktuellen Wechselkursen). Nun kann man den Kaufpreis nicht als Basis für die Steuerberechnung verwenden, sondern nur für die direkt mit dem Kauf verbundenen Gebühren.
Stattdessen bewertet die dänische Regierung jedes Jahr, was ein Grundstück und die darauf befindliche Immobilie wert sind. Nehmen wir an, in unserem Fall wird die Immobilie auf 120.000 € (DKK 900.000) und Ihr Grundstück auf 25.000 € (DKK 175.000) geschätzt. Insgesamt also 5.000 € mehr, als dafür bezahlt wurde.
Hier ist die Aufschlüsselung der Steuern und Gebühren:
- Wertsteuer auf Immobilien: 0,92% von DKK 900.000 = DKK 8.280 jährlich
- Grundsteuer: Angenommen 0,3% des Grundstückswerts (angenommen der Grundstückswert beträgt DKK 175.000) = DKK 525 jährlich
- Vertragsunterzeichnungsgebühr: DKK 1.750 + (0,6% von DKK 1.050.000) = DKK 7.950 (einmalig)
- Optionale Darlehensgebühr: Bei einem Darlehen für den vollen Kaufpreis DKK 1.750 + (1.45% von DKK 1.050.000) = DKK 16.975 (einmalig), wenn ein Darlehen für 75% des Kaufpreises aufgenommen wird, wäre es DKK 1.750 + 0,0145 * DKK 1.050.000 * 0,75 = DKK 13.170.
Das macht insgesamt DKK 7.950 ohne Darlehen und DKK 24.925, wenn ein Darlehen für den vollen Preis des Hauses aufgenommen wird. Dies ist nicht realistisch, da mindestens 5% des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein müssen – als Nicht-Däne teilweise mehr. Nehmen wir also an, du hast 25% (35.000 € oder DKK 262.500), dann würden sich die einmaligen Gebühren auf etwa DKK 22.870 summieren.
Die jährlichen Kosten für Ihre Immobilie in diesem Beispiel wären DKK 8.050 + DKK 630 = DKK 8.680:
- Einmalig: min: DKK 7.950, max. DKK 24.925
- Jährlich: DKK 8.680 (dies kann variieren, abhängig von der jährlichen Neubewertung von Immobilie und Grundstück durch die Regierung).
Zusammenfassung
Das Verständnis der Grundsteuern und -gebühren in Dänemark erfordert einiges an Hintergrundinformationen. Um wirklich zu wissen, wie viel man jährlich zahlen muss, sollte man wissen, in welcher Gemeinde man kaufen möchte und sich außerdem dem Unterschied zwischen Immobilienwert, Grundstückswert und Kaufpreis bewusst sein. Wenn man dann aber die verschiedenen Steuerarten kennt, die mit dem Kauf und Besitz von Immobilien verbunden sind, wird das Ganze relativ einfach.
Generell sind die Steuern darauf ausgelegt, eine möglichst gerechte Verteilung zu gewährleisten und Immobilientransaktionen abzusichern. Wer alle vier Komponenten versteht, kann die Komplexität des Immobilienmarkts in Dänemark gut navigieren und die zu erwartende Steuerlast sehr genau berechnen.
